EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN:
Atribuciones, Funciones, Incompatibilidades...
Debido a la cantidad
de lectores que nos ha escrito a la sección de "Consultas"
preguntando sobre las funciones del Consejo de Administración, los requisitos
para formar parte de este órgano directivo, las incompatibilidades el Cargo,
etc., presentamos hoy este articulo en el que tratamos de resumir todos los
principales puntos respecto a este órgano directivo.
Primero, debemos decir que la Ley 675 de Agosto 3 de 2001 se quedo un poco corta en lo
referente a este aspecto, ya que en tres breves artículos (53°, 54° y 55°)
resume los aspectos esenciales.
Dice la ley en el articulo 53° que
las copropiedades de uso COMERCIAL O MIXTO integradas por mas de treinta (30)
bienes privados, (Excluidos parqueaderos y depósitos) tendrán un "Consejo
de Administración", integrado por un numero impar de tres o mas
propietarios o sus delegados...
Lo anterior nos indica que solo
es obligatorio el Consejo en las copropiedades de Uso Comercial o Mixto de
treinta o mas bienes privados, siendo en todos los otros casos, como lo
dice la misma ley, potestativo consagrar tal órgano de administración en el
Reglamento de Propiedad Horizontal. También se deduce del artículo anterior,
que no solo los propietarios podrán formar parte del Consejo, sino sus
"Representantes", que suponemos son aquellos a quienes se
delego la participación con poderes amplios y suficientes en la respectiva
Asamblea General. Ello deberá tenerse en cuenta en aquellos casos en los que
las copropiedades quieran evitar que los consejeros sean arrendatarios o
personas ajenas a la copropiedad.
En cuanto a las funciones, el
articulo 55°, dice: "Al consejo de administración, le corresponderá tomar
las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus
fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal"
lo que nos da a entender que finalmente tendrá que ser la comunidad, en su
Asamblea General quien asigne las funciones al Consejo, cuidando eso si, de no
atribuirle las que se otorgaron, en virtud de la misma ley, a la Asamblea
General o al Administrador.
También deberá la Asamblea
señalar algunos requisitos e incompatibilidades, puesto que no lo hace la ley,
por lo que recordamos algunos aspectos dignos de tener en cuenta:
- El Consejo de Administración es el representante de la Asamblea General y el "puente" entre esta y el Administrador, por lo que su principal función es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.
- Los miembros del Consejo ejercerán su cargo "Ad Honorem" y cumpliendo una función social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en función del bien común.
- Los representantes al Consejo de Administración deben haber observado siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento.
- Los miembros del Consejo de Administración no pueden ser parientes del Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomía de cada uno de los órganos de dirección y control.
- En consecuencia, tampoco podrán desempeñar ningún cargo remunerado en la copropiedad, simultáneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la administración
- Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.
- Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatías o desafectos hacia otros miembros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.
- Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la comunidad, entendiéndose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligación decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento.
En pocas palabras,
los miembros del Consejo deben tener la Autoridad Moral suficiente para poder
representar dignamente a la comunidad de copropietarios que los ha elegido.
El presidente de la asamblea general, o el
presidente del consejo, donde este órgano exista, será quien firme el contrato
a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones,
especialmente en todo lo referente a honorarios, pólizas, vigencia, etcétera.
EL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Definición:
El administrador es
el REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese efecto tiene
facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, de manera que
con sujeción a las leyes y a las costumbres civiles y mercantiles, reúne en si
las funciones y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO, y
DEPOSITARIO, susceptibles de ejercicio personal único o delegable
parcialmente bajo su responsabilidad.
Perfil:
Antes de la Ley 675
de 2001, al no existir una definición suficientemente clara del cargo, los
"Administradores de Propiedad Horizontal" formaban un grupo heterogéneo,
donde podíamos encontrar desde pensionados y amas de casa, sin ninguna preparación
previa, hasta profesionales especializados, por lo que no se podía hablar con
propiedad de un "perfil" del cargo.
Ahora, no solo por
las nuevas normas legales, (la ley exige que el administrador acredite su
idoneidad para ejercer este cargo), sino porque la misma evolución de
la sociedad y de la propiedad horizontal han hecho indispensable la profesionalización
de quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el
bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de
copropietarios, podemos decir que se requiere un alto y especifico perfil.
Se debe entonces
buscar un administrador con perfil gerencial, ejecutivo, con capacidades de dirección
y administración de recursos humanos, conocimientos específicos en contabilidad
y administración de propiedad horizontal, manejo y liderazgo de comunidades,
amplios conocimiento del régimen laboral, y de la legislación de propiedad
horizontal, solución de conflictos, etc.
FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:
La ley 675 de
2001, define así las funciones básicas para los administradores de
propiedad horizontal: (Articulo 51)
1- Convocar a la
asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el
inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio
anual, incluyendo las primas de seguros. 2- Llevar directamente o bajo su
dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro
de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio
o conjunto. 3- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del
edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración,
si lo hubiere. 4- Preparar y someter a consideración del consejo de administración
las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios,
el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de
las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución
presupuestal. 5- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la
contabilidad del edificio o conjunto. 6- Administrar con diligencia y
cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como
consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos
a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de
conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7- Cuidar y vigilar los
bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición
de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el
reglamento de propiedad horizontal. 8- Cobrar y recaudar, directamente o a través
de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general,
cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u
ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando
oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización
alguna. 9- Elevar a escritura publica y registrar las reformas al reglamento de
propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e
inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la
existencia y representación legal de la persona jurídica. 10- Representar
judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11- Notificar a
los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo
reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la
asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones. 12- Hacer efectivas las sanciones por
incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley, en el reglamento de
propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido
impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el
caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13- Expedir paz y salvo de
cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca
el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14-
Las demás funciones previstas en la presente ley y en el reglamento de
propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
Otras funciones del
administrador, que si bien no están contenidas en la ley ni en muchos
reglamentos, pero que nacen de su propia naturaleza, tienen que ver con la educación
de la comunidad, la permanente información respecto a temas como la
convivencia, la seguridad, las normas legales, y en general todas las
cuestiones que competan a la comunidad de copropietarios.
ATRIBUCIONES
Y RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
Como representante
legal, gerente y tesorero de la copropiedad, el administrador puede definirse
como la primera autoridad civil de la comunidad de copropietarios o como el órgano
ejecutivo de la copropiedad. (La asamblea seria entonces el "poder
legislativo) En consecuencia el administrador cuenta con atribuciones
suficientes para utilizar los recurso humanos, los bienes, los recursos logísticos,
y los fondos de la copropiedad, en beneficio y para el servicio racional de la
misma, con ajuste a las leyes y reglamentos, pudiendo entonces tomar las
medidas tendientes a garantizar el normal funcionamiento de la copropiedad,
ordenar y ejecutar el gasto de acuerdo a un presupuesto aprobado por la
asamblea, tomar las medidas necesarias para mantener en buen estado los bienes,
equipos y edificaciones de la comunidad, etcétera. Teniendo en cuenta que la
ley es muy clara al establecer las responsabilidades del administrador, ("Los
administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá
la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación
de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad
horizontal" - Ley 675 de 2001, Articulo 50) es lógico que se
le deben respetar sus atribuciones, sin pretender "administrar" junto
con el, a no ser que expresamente se asuma la responsabilidad de tal "coadministración"
y se le exonere de toda responsabilidad. No seria justo despojar al
administrador de sus atribuciones dejándole con toda la responsabilidad, pues
esta ultima nace precisamente de las primeras: Son las atribuciones y el poder
de ejercerlas las que en definitiva generan unas obligaciones y una
responsabilidad.
Como puede verse, no es sencillo
conseguir un profesional que reúna todos los requisitos, y de conseguirse,
seguramente sus honorarios serán de un alto rango, lo que no todas las
copropiedades pueden costear.
La mejor alternativa es entonces,
contratar una empresa especializada, lo que nos proporcionara todo un equipo de
profesionales que estarán al servicio de la copropiedad: administradores,
contadores, abogados, arquitectos, Ingenieros...
Además, las empresas
especializadas reparten los costos entre muchos clientes, por lo que las
tarifas finales son más económicas en proporción a la cantidad y calidad de los
servicios que se obtienen.
Eso si, debemos cuidarnos de las
empresas piratas, de las empresas improvisadas, de las "empresas de
papel" ya que no ofrecen ninguna garantía, y escoger solo a aquellas de
probada idoneidad, de reconocida trayectoria y que cumplan con todos los
requisitos de ley.
Es muy mala política y resulta
muy costoso a mediano y largo plazo, tratar de economizar delegando la administración
en inexpertos e informales, que con sus errores pueden llevar a una copropiedad
a la quiebra.
NOMBRAMIENTO, FORMA DE CONTRATO,
GARANTIAS:
El nombramiento del
administrador lo hace la asamblea general, excepto en aquellas copropiedades en
las que existe el "consejo de administración" donde será este quien
haga el nombramiento, de acuerdo con el articulo 50 de la Ley 675 de 2001. Sin
embargo, en nuestro concepto, esto no implica que no pueda la asamblea
nombrarlo si así lo desea. (Lea más sobre este tema en "¿Quien nombra al Administrador?")
El presidente de la asamblea general, o el
presidente del consejo, donde este órgano exista, será quien firme el contrato
a nombre de la copropiedad. En este se deben fijar claramente las condiciones, especialmente
en todo lo referente a honorarios, pólizas, vigencia, etcétera.
QUIEN NOMBRA AL ADMINISTRADOR?
Esta es una pregunta
reiterada, ya que la Ley 675 de Agosto 3 de 2001 en su artículo 50 dice que será
el consejo de administración, en donde este exista, quien deberá nombrar al
administrador.
El legislador considero, para
otorgar tal atribución al consejo, que así se facilitaba el nombramiento y
remoción del administrador al no tenerse que convocar una asamblea general,
como se hacia bajo el imperio de la anterior legislación.
Este articulo fue demandado, y
aunque la corte en su sentencia C127/04 dice que con esto se agiliza un procedimiento
administrativo, sin vulnerar ningún derecho y sin coartar la libertad de la
comunidad de elegir democráticamente, directamente, en la asamblea a su
administrador, son muchísimas las personas que consideran que esta determinación,
por su trascendencia debe ser función indelegable de la asamblea.
Nosotros creemos que teniendo en
cuenta la jerarquía de los órganos administrativos, donde la asamblea general
es siempre la MAXIMA AUTORIDAD en la copropiedad, si esta, es decir la asamblea
determina nombrar directamente al administrador tiene todo el derecho de
hacerlo, para el periodo que ella misma establezca, o puede dar al consejo de
administración, órgano que la representa durante su receso, instrucciones
precisas para la elección del administrador, sugiriendo incluso los candidatos,
si los hay, o fijando el perfil que considere adecuado para el cargo.
Estas determinaciones, es claro,
no podrían ser cambiadas por el consejo, órgano subalterno, sin autorización de
la asamblea.
Cabe recordar que la mayoría de
los reglamentos anteriores a la Ley 675, incluían un articulo en el que se
otorgaba al consejo la función de NOMBRAR Y REMOVER AL ADMINISTRADOR POR JUSTA
CAUSA, lo que en nuestro concepto agilizaba el procedimiento, haciendo totalmente
innecesaria la disposición del articulo 50, que traslado esa función al consejo
de administración, ocasionando tanta controversia y, vale la pena decirlo,
exponiendo a las comunidades a posibles decisiones erradas o incluso
arbitrarias, mas susceptibles de ocurrir, cuando la decisión la pueden tomar
tres o cuatro personas, en lugar de la asamblea general, como se hacia antes.
Consejo de Administración en
Propiedad Horizontal
¿Cuándo es obligatorio tenerlo y sus funciones?
No en todos los edificios o conjuntos sometidos
al Régimen de Propiedad Horizontal, es obligatorio tener Consejo de
Administración. ¿En cuáles, es obligatorio, cómo se elige, quién elige, cuál es
su función?
Casos en que es obligatorio
tener Consejo de Administración
- Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto, si tiene más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será obligatorio.
Casos en que es voluntario
tener Consejo de Administración
- Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto con menos de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos es voluntario.
- En los edificios o conjuntos exclusivamente residenciales siempre será potestativo, pues así lo estableció la Ley, veamos:
Ley 675 de 2001,
artículo 53 “ …Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por
más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será
potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad
horizontal.”
O sea, en los
edificios o conjuntos residenciales, siempre será potestativo.
Ojo, la anterior
potestad no debe confundirse cuando en los Estatutos de un Edificio o Conjunto Residencial
deciden establecer la constitución del Consejo de Administración, en éste
caso ya se vuelve obligatorio su constitución por parte de la Asamblea, a
menos, que por medio de una reforma estatutaria, la Asamblea decida suprimir
dicho órgano de administración.
Miembros del Consejo de Administración
Indistinto si es
obligatorio o potestativo tener Consejo de Administración, siempre debe ser conformado
por un número impar (3, 5, 7, 9, etc.), los cuales obligatoriamente tienen que
ser propietarios o su delegado.
Deliberaciones y
decisiones que tome el Consejo de Administración, debe ser tomado por mayoría simple,
o sea, si son 3 mínimo 2 deciden; si son 5 los consejeros, deberán deliberar y
aprobar 3 y así sucesivamente. Claro está que por Estatutos, se puede
establecer un quórum Deliberatorio y Decisorio superior al de Mayoría Simple.
Elección del Consejo de Administración
Le corresponde a la
Asamblea de Propietarios y para ello se requiere el quórum mínimo para
deliberar de un número par de propietarios que representen más de la mitad de
los coeficientes de propiedad y las decisiones serán tomadas mínimo por la
mitad mas uno de los coeficientes presentes. (Art. 45, Ley 675 de 2001)
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Muchas veces ocurre
que la mayoría de los miembros de un Consejo de Administración de un edificio o
conjunto desconocen sus alcances y las limitaciones de sus funciones, pues
ignoran la Ley 675 de agosto 3 de 2001, que reglamenta la propiedad horizontal
en Colombia.
Una de las condiciones que se deben exigir a los que se postulan a esos
cargos es que se lean la Ley para que puedan aplicarla, y ser propietario
(titular de dominio).
La función específica del Consejo de Administración es la de vigilar que se
cumpla el reglamento de copropiedad procurando que se practiquen las decisiones
tomadas en las asambleas generales, llámense ordinarias o extraordinarias que
es la máxima autoridad.
Otra función es informar al administrador sobre las irregularidades que se
presenten en el condominio, examinar los libros de contabilidad donde se
registren los ingresos y egresos mensuales y velar por el estricto cumplimiento
de lo presupuestado al año en sus numerales
debidamente aprobados en las asambleas.
Los Consejos de Administración no
podrán manejar finanzas ni ejecutar trabajos por cuenta propia, ni contratar
sin previo permiso de la máxima autoridad que es la asamblea de propietarios,
ni obligar al administrador a tomar decisiones que contraríen lo establecido en
el marco de la Ley.
En caso de que esto ocurra, el
administrador está facultado para citar a asamblea extraordinaria y dar a
conocer a todos los propietarios sobre los atropellos o acoso indebido por
parte de los miembros del Consejo de Administración, por ejercicio indebido de
autoridad.
Los miembros que conforman un
consejo de administración son máximo cinco personas con conocimientos básicos
de la Ley de Propiedad Horizontal.
Notas que también le pueden
interesar:
7.
Conozcamos y respetemos la ley de propiedad horizontal (2)
8. Continuando con el tema, no olvidemos que cada
propietario de inmueble tiene derecho de dominio exclusivo sobre su unidad
privada, derechos a usar las áreas comunes, a
vivir en un ambiente limpio, saludable, estético y seguro y para eso se pagan
cuotas de administración mensuales obligatorias.
9. Es conveniente que los consejos de administración
tengan contacto directo con la comunidad y aclaren los malos
entendidos o equivocadas interpretaciones respecto a los derechos y deberes.
10. Son muchos los copropietarios que desconocen las
normas de uso restrictivo, por eso es necesario que toda persona que integre un
consejo de administración tenga conocimiento de la Ley 675/2001 y sus reformas,
además de dar buen ejemplo.
11. Los derechos y deberes de los copropietarios están
íntimamente ligados, pues el disfrute de un derecho implica siempre el
cumplimiento de un deber.
12.Comprendamos que las normas de convivencia ayudan a
obtener un mejor nivel de vida, evitando conflictos, minimizando
problemas, mejorando las condiciones sociales y facilitando relaciones amables
y pacíficas entre los vecinos.
Ley 675 de 2001 Nivel Nacional
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Fecha de Expedición:
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03/08/2001
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Fecha de Entrada en Vigencia:
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04/08/2001
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Medio de Publicación:
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Diario Oficial 44.509 del 4 de agosto de 2001
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Documento: Ley 675 de 2001 Nivel Nacional
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Temas del Documento: (2)
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LEY 675 DE 2001
(Agosto 3)
Por medio de la cual
se expide el régimen de propiedad horizontal.
El Congreso de
Colombia
DECRETA:
T I T U L O I
GENERALIDADES
CAPITULO I
Objeto y Definiciones
"Artículo 1. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio,
denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y
los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la
convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función
social de la propiedad. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia
ARTÍCULO 2º. Principios orientadores de la ley. Son principios orientadores de la presente ley:
1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos
de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la
propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad
urbanística vigente.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los
reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de
relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los
copropietarios o tenedores.
3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la
dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos
de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el
ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.
4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las
disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de
los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de
los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo
de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.
5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la
asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar
el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
ARTÍCULO 3º. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional
1060 de 2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes
definiciones:
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a
propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
"Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto
que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Texto
subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,
cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas
para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de
áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de
propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre
uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y
utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad
con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen
diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente
independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a
la vía pública directamente o por pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes
privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles
para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán
el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las
circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las
instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o
losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la
administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio
o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios
necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y
vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales
relacionados con estos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los
costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin
perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad
horizontal respectivo establezca.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias,
tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada
exigida para el efecto en la presente ley.
Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual
de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes
comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen
además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con
que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin
perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por
la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.
Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual
de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas
en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a
una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o
mixto.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por
medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al
régimen de propiedad horizontal.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien
privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo
los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las
normas legales.
CAPITULO II
De la
constitución del Régimen de Propiedad Horizontal
ARTÍCULO 4º.
Constitución. Un edificio o conjunto se somete al
régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge
la persona jurídica a que se refiere esta ley.
ARTÍCULO 5º. Contenido de la escritura o
reglamento de propiedad horizontal. a escritura pública que contiene el
reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:
1. El nombre
e identificación del propietario.
2. El nombre
distintivo del edificio o conjunto.
3. La
determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o
conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos
de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La
identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con
los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por
la entidad o persona que haga sus veces.
5. La
determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el
carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados
sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los
coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La
destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las
especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del
edificio o conjunto.
Además de
este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las
regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la
persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan
la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
PARÁGRAFO
1º. En ningún
caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal
podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso,
se entenderán no escritas.
PARÁGRAFO
2º. En los
municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados,
adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos
podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el
numeral tercero del presente artículo.
PARÁGRAFO
3º. Los
reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley,
regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la
actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según
el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las
obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes
privados.
PARÁGRAFO
4º. El
reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener
normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado,
ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
ARTÍCULO 6º. Documentación anexa. Con la
escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad
horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de
construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la
autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y
área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad
exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso
común.
PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias
entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal
y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público
respectivo dejará constancia expresa en la escritura.
ARTÍCULO 7º.
Conjuntos
integrados por etapas. Cuando un
conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar
esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del
mismo, la forma de integrar las etapas subsiguientes, y los coeficientes de
copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales
tendrán carácter provisional.
Las
subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s
adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes
comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de
copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al
conjunto, los cuales tendrán carácter provisional.
En la
escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los
coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter
definitivo.
Tanto los
coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad
con lo establecido en la presente ley.
PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad
urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan
el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.
ARTÍCULO 8º. Certificación sobre existencia y
representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior
certificación sobre la existencia y representación legal de las personas
jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital
del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en
quien este delegue esta facultad.
La
inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad
competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad
horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de
quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será
objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal,
para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona
jurídica.
En ningún
caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.
CAPITULO III
De la
extinción de la propiedad horizontal
Artículo 9º. Causales de extinción de la
propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de
las siguientes causales:
1. La destrucción
o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un
conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por
ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su
reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida
el Gobierno Nacional.
2. La
decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de
dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los
acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio o conjunto.
3. La orden
de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción
total del edificio o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre
el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de
acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás
gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 10. Procedimiento. La propiedad
horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes
mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea
general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a
ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos.
ARTÍCULO 11.
División de
la copropiedad. Registrada
la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el
terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un
plazo no superior a un año.
Para tales
efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá
solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para
distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.
La división
tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse
materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre
y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en
caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de
comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del
Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 12. Liquidación de la persona
jurídica. Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal
según lo dispuesto en este capítulo, se procederá a la disolución y liquidación
de la persona jurídica, la cual conservará su capacidad legal para realizar los
actos tendientes a tal fin.
Actuará como
liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo
decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos
de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá
registrarse ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y
representación legal.
CAPITULO IV
De la
reconstrucción del edificio o conjunto
ARTÍCULO 13. Reconstrucción obligatoria.
Se procederá a la reconstrucción del edificio o conjunto en los siguientes
eventos:
1. Cuando la
destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y
cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no
obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento
(75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el
voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el
setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO
1º. Las expensas
de la construcción estará n a cargo de todos los propietarios de acuerdo con
sus coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO
2º.
Reconstruido un edificio o conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en
las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada
haya sido satisfecha.
ARTÍCULO 14.
Reconstrucción
parcial del conjunto. Cuando la
destrucción o deterioro afecte un edificio o etapa que haga parte de un
conjunto, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con
el edificio o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los
bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de
copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar
la decisión prevista en el numeral 2 del artículo anterior.
Sin
perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los
bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o
etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus
coeficientes de copropiedad.
En todo caso
habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente
la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de esta ley.
PARÁGRAFO. La reconstrucción deberá ejecutarse
en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su
modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la
entidad competente.
ARTÍCULO 15.
Seguros. Todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de
seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen
la reconstrucción total de los mismos.
PARÁGRAFO
1º. En todo caso
será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los
riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley,
susceptibles de ser asegurados.
PARÁGRAFO
2º. Las
indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer
término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea
procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización
se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados,
de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales
aplicables.
CAPITULO V
De los
bienes privados o de dominio particular
ARTÍCULO 16. Identificación de los bienes
privados o de dominio particular. Los bienes privados o de dominio
particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal
y en los planos del edificio o conjunto.
La propiedad
sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes
comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de
copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado
se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en
relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que
acceden.
PARÁGRAFO
1º. EXEQUIBLE.
De conformidad con lo establecido en el inciso 2o del presente artículo, el
impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los
bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de
copropiedad respectivo. Declarado exequible por la Sentencia
Corte Constitucional 944 de 2003.
PARÁGRAFO
2º. En los
municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados,
adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos
tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes
aquí señalados.
ARTÍCULO 17.
Divisibilidad
de la hipoteca en la propiedad horizontal. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para
dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos
sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas
a prorrata del valor de cada una de ellas.
Una vez
inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos
Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables,
exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.
PARÁGRAFO. Cuando existiere un gravamen
hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de
propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar
unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de
transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización,
certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del
gravamen de mayor extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El
notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del
documento aquí mencionado.
ARTÍCULO 18. Obligaciones de los propietarios
respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los
bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes
obligaciones:
1. Usarlos
de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el
reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que
comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos,
molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública.
En caso de
uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título,
solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en
el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el
reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite
aplicable al efecto. Ver Sentencia Corte Constitucional
738 de 2002
2. Ejecutar
de inmediato l as reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de
servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar
perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo
los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba
responder.
3. El
propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas
construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las
normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido
adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como
excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo
cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
4. Las demás
previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO VI
De los
bienes comunes
ARTÍCULO 19. Alcance
y naturaleza. Reglamentado por el Decreto Nacional
1060 de 2009. Los
bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o
facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad,
uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso
a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras
conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en
forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en
forma separada de aquellos.
El derecho
sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en
el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO
1º. Tendrán la
calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento,
sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la
licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.
PARÁGRAFO
2º. Sin
perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en
forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos
de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la
explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no
se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la
transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada
se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no
afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas
ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el
beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes
del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la
asamblea general.
ARTÍCULO 20.
Desafectación
de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o
distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la
asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de
bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la
calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del
dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la
constitución al régimen de propiedad horizon tal.
En todo
caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará
condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la
misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en
el municipio o distrito del que se trate.
PARÁGRAFO
1º. Sobre los
bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no
esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo
contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los
beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para
estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad
con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con
observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad
horizontal.
PARÁGRAFO
2º. No se
aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes
muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los
cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se
realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal.
ARTÍCULO 21.
Procedimiento
para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales
implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará
por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de
autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que
hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente.
Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria
correspondiente.
En la
decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la
aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de
contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al
edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán
teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título
primero de esta ley.
ARTÍCULO 22. Bienes comunes de uso exclusivo.
Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de
dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre
goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios
interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios de los bienes privados que por su localización puedan
disfrutarlos.
Los
parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes
que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones
comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de
uso exclusivo.
Los
parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o
conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los
propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha
asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de
urbanización y construcción.
ARTÍCULO 23. Régimen especial de los bienes
comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que
asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el
artículo anterior, quedarán obligados a:
1. No
efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No
cambiar su destinación.
3. Hacerse
cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos
deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones
locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aun bajo uso legítimo,
por paso del tiempo.
4. Pagar las
compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la
asamblea general.
PARÁGRAFO
1º. Las mejoras
necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3 del
presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto,
cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.
PARÁGRAFO
2º. En ningún
caso el propietario inicial podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes
comunes.
ARTÍCULO 24.
Entrega de
los bienes comunes por parte del propietario inicial. Se presume que la entrega de
bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un
edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras
y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según
las actas correspondientes.
Los bienes
comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como
zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a
la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al
administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción
y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el
cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega
deberá incluir los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás
equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a
las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos
domiciliarios.
PARÁGRAFO
1º. Cuando se
trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes
esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos
localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya
concluido.
PARÁGRAFO
2º. Los bienes
comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado
en el reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO VII
De los
coeficientes de copropiedad
ARTÍCULO 25. Obligatoriedad y efectos.
Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de
copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o
edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la
presente ley. Tales coeficientes determinarán:
1. La
proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
2. El
porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.
3. El índice
de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de
contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de
cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se
determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en
el reglamento.
ARTÍCULO 26. Determinación. Salvo lo
dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de
copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien
de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o
conjunto.
El área
privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad
horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de
ponderación utilizados.
Parágrafo.
Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se
podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
ARTÍCULO 27. Factores de cálculo en edificios o conjuntos de
uso mixto y en los conjuntos comerciales. En los edificios o conjuntos de
uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se
calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación
objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y
precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes
de copropiedad.
PARÁGRAFO. El referido valor inicial no
necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de
dominio particular.
ARTÍCULO 28. Modificación de coeficientes.
La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios
que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de
copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de
propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de
propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1. Cuando en
su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los
parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el
edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se
anexen al mismo.
3. Cuando se
extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o
conjunto.
4. Cuando se
cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en
cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
De la contribución
a las expensas comunes
ARTÍCULO 29. Participación en las expensas
comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio
o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias
causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales
para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo
con el reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto
de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el
propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.
Igualmente,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no
pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del
derecho de dominio.
En la
escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad
horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas
comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad.
En caso de
no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la
copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad.
PARÁGRAFO
1º.. Cuando el
dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la
totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio
de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les
corresponda.
PARÁGRAFO
2º. La
obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o
conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no
haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
PARÁGRAFO
3º. En los
edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio
particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al
mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su
parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso
y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable
a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento d e propiedad
horizontal correspondiente.
ARTÍCULO 30.
Incumplimiento
en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de
mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente,
certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea
general, con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal,
establezca un interés inferior.
Mientras subsista
este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto.
El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
PARÁGRAFO. La publicación referida en el
presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito
constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los
copropietarios.
ARTÍCULO 31. Sectores y módulos de
contribución. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la
sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al
uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su
naturaleza, destinación o localización.
Las expensas
comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en particular
estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo
sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución
respectivos, calculados conforme a las normas establecidas en el reglamento de
propiedad horizontal.
Los recursos
de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual de
edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar
las erogaciones inherentes a su destinación específica.
CAPITULO IX
De la
propiedad horizontal como persona jurídica
ARTÍCULO 32. Objeto de la persona jurídica. Reglamentado por el Decreto Nacional
1060 de 2009. La
propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona
jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios
comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes
privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional
mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los
servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge
como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser
considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos,
si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente
con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas
comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la
diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los
medidores individuales.
Las
propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente
ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran,
podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de
un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.
ARTÍCULO 33. Naturaleza y características. La persona jurídica originada en la constitución de
la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su
denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el
municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no
contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y
comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de
conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.
PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes
que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de
persona jurídica sin ánimo de lucro.
ARTÍCULO 34. Recursos patrimoniales. Los
recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los
ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias,
multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera
o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ARTÍCULO 35.
Fondo de
imprevistos. La persona
jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas,
el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al
uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los
demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea
podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por
ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El
administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la
asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el
reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de
expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo
podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean
insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
ARTÍCULO 36.
Organos de
dirección y administración. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la
asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere,
y al administrador de edificio o conjunto.
CAPITULO X
De la Asamblea
General
ARTÍCULO 37. Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la
constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o
delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en
el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran
el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a
votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del
coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Texto subrayado
declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002 bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas
legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los
propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y
demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio
o conjunto.
Texto
subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
ARTÍCULO 38. Naturaleza
y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección
de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como
funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y
remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para
períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o
improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos
que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el
Administrador.
3. Nombrar y
remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un
año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar
el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y
remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor
Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar
las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir
la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o
división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter
esencial o no de un bien común.
8. Decidir
la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la
presente ley.
9.
Decidir, salvo en el caso que corresponda al
consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento
de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad
horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa
consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar
la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar
autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al
Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las
demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la
misma, y en el reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. La asamblea general podrá delegar en
el Consejo de Administración, cuando exista, las funciones indicadas en el
numeral 3 del presente artículo.
ARTÍCULO 39.
Reuniones. La Asamblea General se reunirá
ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el
reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres
(3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de
examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los
nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas
del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la
efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días
calendario.
Se reunirá
en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del
edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del
consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de
propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte
de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO
1º. Toda
convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los
propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a
la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea
extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación
escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán
tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
PARÁGRAFO
2º. La
convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden
contribuciones a las expensas comunes.
ARTÍCULO 40. Reuniones por derecho propio.
Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho
propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada
período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en
su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.).
Será
igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin
previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los
coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo
previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas.
ARTÍCULO 41. Reuniones de segunda
convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede
sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará
el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado
meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de
propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número
plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes
representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo
anterior deberá dejarse c onstancia de lo establecido en el presente artículo.
ARTÍCULO 42. Reuniones no presenciales.
Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando
por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus
representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación
simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo
caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de
manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el
revisor fiscal de la copropiedad. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la
Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
PARÁGRAFO. Para acreditar la validez de una
reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación
magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la
comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la
correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
ARTÍCULO 43. Decisiones por comunicación
escrita. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando,
convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los
deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen
el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de
manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. Texto subrayado
declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
En este
evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes
que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su
voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de
un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación.
ARTÍCULO 44.
Decisiones
en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los artículos 42 y 43
precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los
propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la
comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el
artículo anterior. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional
mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
Las actas
deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante
legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes
a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTÍCULO 45.
Quórum y
mayorías. Con
excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal
exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria
previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural
de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más
de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto
favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará
decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de
propiedad representados en la respectiva sesión. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
Para ninguna
decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá
exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que
integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los
reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión
correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada
aquí indicada.
Las
decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo,
serán absolutamente nulas.
ARTÍCULO 46. Decisiones que exigen mayoría
calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones
requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes
de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios
que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
2.
Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal,
supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3.
Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4.
Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien
privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a
los estatutos y reglamento.
6.
Desafectación de un bien común no esencial.
7.
Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente
por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de
destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se
ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9.
Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10.
Liquidación y disolución.
PARÁGRAFO. Las decisiones previstas en este
artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de
segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría
exigida por esta ley.
ARTÍCULO 47. Actas.
Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el
presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es
ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día,
nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo
coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los
eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción
del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca
el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un
lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de
la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios
del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar
determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno
de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la
fecha y lugar de publicación.
La copia del
acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en
ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El
administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
Parágrafo. Todo propietario a quien se
le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el
Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega
de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo.
Texto
subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
ARTÍCULO 48.
Procedimiento
ejecutivo. En los
procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica
a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias
derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la
respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre
existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en
caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de
la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador
sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de
intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga
sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
La acción
ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento
previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en la
presente ley.
ARTÍCULO 49. Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los
propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general
de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al
reglamento de la propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE
por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
Inciso derogado por el literal c),
art. 626, Ley 1564 de 2012. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses
siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado
en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen,
adicionen o complementen.
PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición
contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por
medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título
II de la presente ley.
CAPITULO XI
Del
administrador del edificio o conjunto
ARTÍCULO 50. Naturaleza del administrador.
La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio
o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en
los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho
órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los
actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la
cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales
y reglamentarias. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
Los
administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se
presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o
extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de
propiedad horizontal.
PARÁGRAFO
1º. Para efectos
de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador,
actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la
asamblea general.
PARÁGRAFO
2º. En los
casos de conjuntos residenciales, y edificios y conjuntos de uso mixto y
comercial, quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una
persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para
ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el
efecto expida el Gobierno Nacional.
PARÁGRAFO
3º. El Gobierno
Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el
cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o
conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo
asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto
para el año en que se realiza la respectiva designación.
ARTÍCULO 51.
Funciones
del administrador. La
administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del
administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación,
representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar
a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su
aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al
nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente
o ba jo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y
de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa
al edificio o conjunto.
3. Poner en
conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las
actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar
y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de
ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución
presupuestal.
5. Llevar
bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6.
Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona
jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no
esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el
acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad
horizontal.
7. Cuidar y
vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y
recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter
pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular
del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las
mismas, sin necesidad de autorización alguna.
9. Elevar a
escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante
la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y
representación legal de la persona jurídica.
10.
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder
poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11.
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que
señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones
impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración,
según el caso, por incumplimiento de obligaciones. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
12. Hacer
efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en
esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento
interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de
Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir
el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada
vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
particular.< /o:p>
14. Las
demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad
horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
PARÁGRAFO. Cuando el administrador sea persona
jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o
conjunto.
ARTÍCULO 52. Administración provisional.
Mientras el órgano competente no elija al administrador del edificio o
conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con
un tercero tal gestión.
No obstante
lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número
de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento
(51%) de los coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario
inicial como administrador provisional.
Cumplida la
condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá
informarlo por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para
que la asamblea se reúna y proceda a nombrar el administrador, dentro de los
veinte (20) días hábiles siguientes. De no hacerlo el propietario inicial
nombrará al administrador definitivo.
Del Consejo
de Administración
ARTÍCULO 53.
Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados
excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración,
integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las
unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un
número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos
y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de
propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
Para edificios
o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes
privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal
organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
ARTÍCULO 54. Quórum y mayorías. El
consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y
votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad
horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes
de copropiedad.
ARTÍCULO 55. Funciones. Al consejo de
administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a
que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el
reglamento de propiedad horizontal.
CAPITULO
XIII
Del Revisor
Fiscal del edificio o conjunto
ARTÍCULO 56. Obligatoriedad. Los
conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor
Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito
a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de
propietarios.
El Revisor
Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el
cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni
vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle
independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador
y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los
edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si
así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor
Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o
conjunto.
ARTÍCULO 57. Funciones. Al Revisor Fiscal
como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica,
le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las
disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las
previstas en la presente ley.
T I T U L O
II
DE LA
SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO
PARA LAS
SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE LAS SANCIONES
CAPITULO I
De la
solución de conflictos
ARTÍCULO 58. Solución de conflictos.
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo
de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona
jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento
de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las
autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de
Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión
de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar
mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con
lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de
arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones
de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta,
suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él
será ad honorem.
2.
Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para
la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO
1º. Los miembros
de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios,
para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres
(3) o más personas. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte
Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
PARÁGRAFO
2º. El comité
consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
PARÁGRAFO 3º. Derogado por el literal c), art.
626, Ley 1564 de 2012. Cuando se
acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en
el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título
XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO II
De las
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias
ARTÍCULO 59. Clases de sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el
reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores
o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley,
dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se
ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar,
a la imposición de las siguientes sanciones: Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
1.
Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la
lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la
sanción.
2.
Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no
podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas
necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que,
en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas
necesarias mensuales a cargo del infractor.
3.
Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones
comunales y zonas de recreación y deporte.
PARÁGRAFO. En ningún caso se podrá restringir
el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso
exclusivo.
ARTÍCULO 60.
Las
sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea
general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el
reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su
imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de
propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y
contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y
se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de
acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad
horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con
especifi cación de las que procedan para cada evento, así como la duración
razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de
la presente ley.
ARTÍCULO
61. Ejecución de
las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El administrador será el
responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la
autoridad policial competente si fuere el caso.
Cuando
ocurran los eventos previstos en el numeral 1o del artículo 18 de la presente
ley, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de manera
inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios.
ARTÍCULO 62. Impugnación
de las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El
propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. Texto subrayado declarado
EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en
el resuelve de la sentencia.
La
impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del
presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de
Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
T I T U L O
III
UNIDADES
INMOBILIARIAS CERRADAS
CAPITULO I
Definición y
naturaleza jurídica
ARTÍCULO 63. Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás
construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten
elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación,
recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual;
cuyos propietarios participan proporcionalmente en el pago de expensas comunes,
tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y
mejoras.
El acceso a
tales conjuntos inmobiliarios se encuentra restringido por un encerramiento y
controles de ingreso.
ARTÍCULO 64. Constitución de Unidades
Inmobiliarias Cerradas. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas quedaran
sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean íntegramente
aplicables.
Las Unidades
Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo
soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los
propietarios.
Los
conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas
arquitectónicamente y funcionalmente que comparten elementos estructurales y
constructivos que los asimilen a Unidades Inmobiliarias Cerradas siempre que
con ello no se afecte significativamente el espacio público existente y que lo
soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los
propietarios. Obtenida la licencia urbanística, los propietarios, con ese mismo
porcentaje, podrán acordar someterse al régimen de propiedad horizontal,
aprobando los estatutos respectivos. En esta reunión, los propietarios tendrán
derecho a un voto por cada inmueble de su propiedad. Texto resaltado Declarado
Inexequible por Sentencia Corte Constitucional 265 de 2002
CAPITULO II
Areas
sociales comunes
ARTÍCULO 65. Areas para circulación. Las
Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán de vías de acceso vehicular y áreas
de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación
y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios
deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
ARTÍCULO 66.
Areas de
recreación. Todas las
Unidades Inmobiliarias Cerradas dispondrán proporcionalmente a su tamaño y al
uso predominante de áreas comunes suficientes para actividades recreativas,
culturales y deportivas. Tales exigencias podrán disminuirse cuando se
garantice de otra manera el derecho a la práctica del deporte y a la
recreación.
La
utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación
interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora de
la unidad Inmobiliaria Cerrada.
ARTÍCULO 67. Areas de uso social. Las
Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de áreas específicas destinadas
al uso social de todos sus moradores y visitantes, como lugares de encuentro y
reunión. Su utilización estará sometida a la reglamentación de la Junta
Administradora y a las decisiones del administrador de la respectiva unidad.
ARTÍCULO 68. Zonas verdes. Las Unidades
Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas libres engramadas y arborizadas destinadas
al cuidado del medio ambiente, al ornato y a la recreación.
Además,
cuando las dimensiones de la Unidad Inmobiliaria Cerrada lo permitan, se construirán
parques comunes internos debidamente autorizados.
ARTÍCULO 69.
Areas de
servicio. Las
Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán áreas adecuadas y suficientes para
atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía,
acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
ARTÍCULO 70. Parqueaderos. Las normas
municipales de urbanismo y construcción establecerán exigencias mínimas de
celdas de parqueo por cada propiedad para los moradores y visitantes de las
Unidades Inmobiliarias Cerradas; así como espacios de maniobra de vehículos y
los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la
industria.
ARTÍCULO 71. Cerramientos transparentes.
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas que se autoricen a partir de la presente
ley tendrán cerramientos en setos vivos o cerramientos transparentes que
permitan la integración visual de los espacios libres privados y edificaciones
al espacio público adyacente, sin que ello implique que se prive a la
ciudadanía de su uso, goce y disfrute visual, en los términos del artículo 6o
de la Ley 9ª de 1989.
ARTÍCULO 72. Aprovechamiento económico de
las áreas comunes. Las actividades que puedan desarrollarse en las áreas
comunes de las cuales se derive un aprovechamiento económico podrán ser
reglamentadas por la Asamblea de Copropietarios o por la Junta Administradora
de las Unidades Inmobiliarias Cerradas y podrá imponérseles el pago de un
canon, en condiciones de justicia y equidad.
PARÁGRAFO. Los dineros recibidos por concepto
de la explotación de las áreas comunes sólo podrán beneficiar a la persona jurídica
y serán destinados al pago de los gastos y expensas comunes de la unidad
inmobiliaria.
CAPITULO III
Integración
municipal
ARTÍCULO 73.
Reformas
arquitectónicas y estéticas. La adopción o reforma de los cánones arquitectónicos y estéticos
originales en las fachadas, zonas exteriores y de uso común, de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas será decidida por la respectiva Asamblea de
copropietarios y posteriormente se someterá a la aprobación de autoridad
competente.
ARTÍCULO 74. Niveles de inmisión tolerables.
Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento que,
generados en inmuebles privados o públicos, trascienden el exterior, no podrán
superar los niveles tolerables para la convivencia y la funcionalidad requerida
en las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Tales
niveles de incidencia o inmisión serán determinados por las autoridades
sanitarias, urbanísticas y de policía; con todo podrán ser regulados en forma
aún más restrictiva en los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias Cerradas o
por la Asamblea de Copropietarios.
PARÁGRAFO. Los reglamentos de las Unidades
Inmobiliarias Cerradas establecerán los requisitos para la permanencia de
mascotas (animales domésticos).
ARTÍCULO 75.
Licencias
para reformas, normas arquitectónicas y ampliaciones. Las reformas de las fachadas y
áreas comunes, así como las ampliaciones, dentro de los cánones vigentes,
requerirán la autorización de la Junta de Copropietarios. En todo caso será
necesaria la licencia correspondiente de la autoridad municipal competente.
Las reformas
internas en los inmuebles privados que no incidan en la estructura y
funcionamiento de la Unidad Inmobiliaria Cerrada no requerirán de autorización
previa por parte de los órganos Administradores.
CAPITULO IV
Participación
comunitaria
ARTÍCULO 76. Autoridades internas. Son
autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:
1. La
Asamblea de Copropietarios.
2. La Junta
Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los
copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los
reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.
3. El
Administrador de la Unidad, quien podrá solicitar auxilio de la fuerza pública
para el desempeño de sus funciones.
ARTÍCULO 77.
Solución de
conflictos. Los
conflictos de convivencia se tratarán conforme con lo dispuesto en el artículo
58 de la presente ley.
Los
procedimientos internos de concertación no constituyen un trámite previo
obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.
CAPITULO V
Obligaciones
económicas
ARTÍCULO 78.
Cuotas de
administración y sostenimiento. Los reglamentos de las Unidades Inmobiliarias
Cerradas establecerán cuotas periódicas de administración y sostenimiento a
cargo de los propietarios de los inmuebles.
ARTÍCULO 79.
Ejecución de
las obligaciones. Los
Administradores de Unidades Inmobiliarias Cerradas podrán demandar la ejecución
de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a
propietarios y moradores.
En tales
procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o
morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 48 de la presente ley, sin necesidad de
protesto ni otro requisito adicional.
PARÁGRAFO. En todo caso el copropietario de
cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y
extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su
inmueble.
ARTÍCULO 80.
Cobro de los
servicios públicos domiciliarios. Los urbanizadores y constructores de Unidades
Inmobiliarias Cerradas deberán instalar medidores de consumo de los servicios
públicos domiciliarios para cada inmueble.
Las empresas
prestadoras de servicios públicos domiciliarios elaborarán las facturas para
cada inmueble en forma individual.
PARÁGRAFO. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas
que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley no posean medidor individual
podrán instalarlos si tal solicitud tiene la aprobación de al menos la mitad
más uno de los copropietarios.
ARTÍCULO 81. Servicios Públicos
Domiciliarios Comunes. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios
de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno
de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo
dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.
Los
servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio
público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico
de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas
por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones
por un mismo servicio.
ARTÍCULO 82.
Obligaciones
de mantenimiento, reparación y mejoras. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su
cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas
comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas,
que serán pagados por los copropietarios.
ARTÍCULO 83.
Impuesto de
renta y complementarios. Las unidades Inmobiliarias Cerradas son personas jurídicas sin ánimo de
lucro que no estan obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios.
ARTÍCULO 84. Las disposiciones contempladas en
el presente capítulo, no operan para los edificios o conjuntos de uso
comercial.
T I T U L O
IV
DISPOSICIONES
FINALES
CAPITULO I
Disposiciones
finales
ARTÍCULO 85. Parcelación. Cuando una
parcelación esté conformada por lotes de terreno de dominio particular y por
bienes comunes, sus propietarios podrán someterse a las disposiciones de esta
ley, en todo cuanto le sea aplicable, en especial a las normas que hacen
relación al surgimiento de la persona jurídica, la administración de la
parcelación, el carácter indivisible de los bienes comunes, el pago de
expensas, el cálculo de coeficientes de copropiedad, la resolución de
conflictos y las sanciones.
ARTÍCULO 86. Régimen de transición. Los
edificios y conjuntos sometidos a los regímenes consagrados en las Leyes 182 de
1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se regirán por las disposiciones de la presente
ley, a partir de la fecha de su vigencia y tendrán un término de un (1) año
para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por
seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional.
Transcurrido
el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo
las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de
la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en
contrario serán ineficaces.
PARÁGRAFO
TRANSITORIO. Los
procesos judiciales o arbitrales en curso a la fecha de expedición de esta ley
o que se inicien con posterioridad a ella dentro del plazo legal establecido en
el inciso primero de este artículo sin que se haya realizado el procedimiento
voluntario de adaptación y que tengan que ver con la aplicación de los
reglamentos de propiedad horizontal existentes y las Leyes 182 de 1948, 16 de
1985, 428 de 1998 y sus decretos reglamentarios, se seguirán tramitando con
arreglo a estas normas hasta su culminación.
ARTÍCULO 87. Vigencia y derogatoria. La presente ley rige a partir de su publicación y deroga las Leyes 182 de
1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se hayan expedido
para reglamentarlas.
El
Presidente del honorable Senado de la República,
MARIO URIBE
ESCOBAR.
El
Secretario General del honorable Senado de la República,
MANUEL
ENRÍQUEZ ROSERO.
El
Presidente de la honorable Cámara de Representantes,
BASILIO
VILLAMIZAR TRUJILLO.
El
Secretario General de la honorable Cámara de Representantes,
ANGELINO
LIZCANO RIVERA.
REPUBLICA DE
COLOMBIA - GOBIERNO NACIONAL
Publíquese y
cúmplase.
Dada en
Bogotá, D. C., a 3 de agosto de 2001.
ANDRES
PASTRANA ARANGO
El Ministro
de Desarrollo Económico,
Eduardo
Pizano de Narváez.
DIARIO
OFICIAL
Bogotá,
Sábado 4 de Agosto de 2001
Año CXXXVII
No. 44.509.
HOJA DE VIDA DEL DOCUMENTO
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ARTÍCULO 64.
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